Maklervertrag (Alleinauftrag)

Maklervertrag (Alleinauftrag): Beauftragung eines Maklers zum Verkauf/Vermietung mit Exklusivität.

Einleitung

Der Maklervertrag mit Alleinauftrag ist eine der gängigsten Formen der Beauftragung eines Immobilienmaklers in Deutschland. Diese exklusive Vereinbarung bindet Verkäufer oder Vermieter an einen einzelnen Makler und regelt dessen Provisionsanspruch und Leistungsverpflichtungen. Für Immobilieneigentümer ist es essentiell, die rechtlichen Grundlagen, Vor- und Nachteile dieser Beauftragungsform sowie die vertraglichen Besonderheiten zu verstehen. Der Alleinauftrag unterscheidet sich grundlegend von anderen Maklerverträgen und beeinflusst maßgeblich den Verkaufs- oder Vermietungsprozess. In diesem umfassenden Leitfaden erläutern wir die wichtigsten Aspekte des Maklerverhältnisses mit Exklusivität.

Definition und rechtliche Grundlagen des Maklervertrags mit Alleinauftrag

Unterschied zwischen Alleinauftrag und Maklervertrag

Der Maklervertrag mit Alleinauftrag ist ein spezieller Ausprägung des Immobilienmaklervertrags, bei dem ein Eigentümer einen Makler exklusiv mit dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie beauftragt. Im Gegensatz zu einem klassischen Maklervertrag ohne Exklusivität verzichtet der Auftraggeber beim Alleinauftrag darauf, weitere Makler parallel zu beauftragen. Dies schafft für den Makler eine priviligierte Stellung und bietet ihm Planungssicherheit. Der wesentliche Unterschied liegt in der Einzigkeit der Beauftragung, die sowohl Vorteile als auch Verpflichtungen mit sich bringt. Während ein einfacher Maklervertrag flexibel bleibt und mehrere Makler gleichzeitig tätig werden können, bindet sich der Eigentümer beim Alleinauftrag vertraglich an einen einzelnen Makler.

Rechtliche Rahmenbedingungen und gesetzliche Vorgaben

Die rechtliche Grundlage für Maklerverträge in Deutschland bildet primär das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere die Paragraph 652 bis 656 BGB, die die Maklerbestellungen regeln. Zusätzlich gelten die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die ab Dezember 2020 in Kraft getreten ist. Diese Verordnung regelt umfassend die Berufspflichten von Immobilienmakler:innen und schreibt vor, dass sowohl der Makler als auch der Auftraggeber bestimmte Pflichten erfüllen müssen. Eine der zentralen Anforderungen ist die schriftliche Fixierung des Maklervertrags, um später Beweissicherungsprobleme zu vermeiden. Die Verordnung schreibt zudem vor, dass Immobilienmakler:innen bei der Auftragsannahme über die vorgesehene Provision informieren müssen.

Bedeutung des Maklervermittlergesetzes

Das Maklervermittlergesetz (MaBV) hat die Branche grundlegend modernisiert und standardisiert. Es regelt unter anderem die Vermögensverwaltung durch Makler:innen, die Pflicht zur Rechnungslegung, die Informationspflichten und die Aufklärung über Interessenskonflikte. Ein wesentlicher Aspekt ist die Provisionsbindung beim qualifizierten Alleinauftrag, wonach der Auftraggeber auch dann die Maklergebühr zahlen muss, wenn die Immobilie während der Vertragslaufzeit selbst oder durch einen unbefugten dritten Makler verkauft wird. Das Gesetz schafft damit transparente Verhältnisse, schützt aber auch die Interessen der Makler:innen, indem es deren Provisionsanspruch absichert. Die MaBV verpflichtet Makler:innen außerdem, sich bei Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung entsprechend zu melden, sowie die erhobenen Daten datenschutzkonform zu verarbeiten.

Arten von Alleinaufträgen in der Immobilienbranche

Der echte Alleinauftrag mit Exklusivität

Der echte Alleinauftrag ist die restriktivste Form der Maklerbeauftragung. Dabei handelt es sich um einen Vertrag, in dem der Eigentümer sich verpflichtet, die Immobilie nur über den beauftragten Makler zu vermarkten. Auch eine Eigenvermarktung durch den Eigentümer ist bei der striktesten Auslegung ausgeschlossen. Dies bietet dem Makler maximale Sicherheit bezüglich seines Provisionsanspruchs, führt aber auch zu den höchsten Bindungsverpflichtungen für den Eigentümer. Der echte Alleinauftrag ist besonders in Großbritannien und angelsächsischen Ländern verbreitet. In Deutschland findet man ihn eher selten, da die meisten Verträge Flexibilität hinsichtlich der Eigenvermarktung bewahren. Der Vorteil für den Makler liegt in der Gewissheit, dass er bei erfolgreicher Vermittlung seine Provision erhält, ohne Konkurrenz durch andere Vermittler fürchten zu müssen.

Der unechte Alleinauftrag im Vergleich

Der unechte oder qualifizierte Alleinauftrag ist die in Deutschland häufigste Variante. Hier behält sich der Eigentümer das Recht vor, die Immobilie parallel selbst zu vermarkten und selbst einen Käufer oder Mieter zu finden. Sollte dies gelingen, entfällt die Provision für den Makler. Allerdings ist es dem Eigentümer verboten, weitere Makler zu beauftragen. Diese Form stellt einen Kompromiss dar, der sowohl dem Makler als auch dem Eigentümer gerecht wird. Der Makler hat immer noch das Exklusivrecht auf die Maklergebühr, es sei denn, der Eigentümer findet einen Käufer selbst. Für Eigentümer bietet diese Variante mehr Flexibilität, während sie dem Makler dennoch Planungssicherheit gewährt. Der unechte Alleinauftrag wird oft mit einer befristeten Laufzeit von zwei bis vier Monaten vereinbart, nach deren Ablauf Eigentümer erneut die Optionen prüfen können.

Regionale und nationale Besonderheiten

Die Ausgestaltung von Maklerverträgen variiert erheblich je nach Bundesland und lokalen Gepflogenheiten. In einigen Regionen, beispielsweise in Berlin und anderen Großstädten, sind strengere Alleinaufträge verbreiteter, weil der Wettbewerb um Objekte besonders intensiv ist. In ländlicheren Regionen werden oft flexiblere Modelle bevorzugt. International zeigen sich deutliche Unterschiede: während in den USA und Großbritannien exklusive Maklerverträge Standard sind, gibt es in Frankreich und Skandinavien alternative Modelle. Auch die Höhe der Maklergebühren ist regional unterschiedlich verankert und orientiert sich an lokalen Gepflogenheiten. In Deutschland liegt die Provision für Immobilienverkäufe regional zwischen vier bis sieben Prozent zzgl. Mehrwertsteuer, wobei in Bundesländern wie Baden-Württemberg, Bayern und Nordrhein-Westfalen typischerweise 7,14 Prozent gelten, während Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern mit etwa fünf bis sechs Prozent vergleichsweise darunter liegen.

Rechte und Pflichten des Maklers beim Alleinauftrag

Verpflichtungen zur aktiven Vermarktung und Akquisition

Mit der Annahme eines Alleinauftrags übernimmt der Makler die wesentliche Verpflichtung zur aktiven Vermarktung der Immobilie. Dies bedeutet konkret, dass er alle angemessenen und üblichen Maßnahmen ergreifen muss, um einen geeigneten Käufer oder Mieter zu finden. Die Palette reicht von professioneller Fotografie und Beschreibung über Online-Portale bis zu Besichtigungsterminen, Exposé-Erstellung und zielgerichteter Kundenakquisition. Der Makler sollte die Immobilie über mehrere Channels vermarkten und nicht nur passive Anfragen bearbeiten. Besonders wichtig ist, dass der Makler branchenübliche Standards einhält, um später keine Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers zu riskieren. Ferner muss der Makler sicherstellen, dass er über geeignete Datenbanken, Kontakte und Ressourcen verfügt, um potenzielle Interessenten zu erreichen. Der Umfang der Verpflichtung wird oft detaillierter in den Vertragsbedingungen festgelegt, kann aber auch aus allgemeinen Handelsgewohnheiten und Branchenstandards abgeleitet werden.

Transparenzpflichten und Informationsbereitschaft

Das Maklervermittlergesetz statuiert umfangreiche Transparenzpflichten. Der Makler muss den Auftraggeber vor Auftragserteilung über Folgendes informieren: die Höhe und Fälligkeit der Provision, etwaige Nebenkosten, mögliche Provisionsaufteilungen mit anderen Makler:innen (bei Mehrfachaufträgen), sowie über eventuelle Interessenskonflikte. Diese Informationen müssen in verständlicher Form, vorzugsweise in schriftlicher Form bereitgestellt werden. Während der Vertragsausführung ist der Makler verpflichtet, den Auftraggeber regelmäßig über den Stand der Vermarktung zu informieren. Dies schließt die Mitteilung von Besichtigungsinteressenten, Angeboten und sonstigen relevanten Entwicklungen ein. Auch muss der Makler objektiv über alle eingegangenen Angebote berichten und keine vorteilhaften Angebote zurückhalten. Beim Abschluss eines Kaufvertrags muss der Makler gegenüber dem Auftraggeber die wesentlichen Bedingungen transparent darstellen, um sicherzustellen, dass dieser eine informierte Entscheidung trifft.

Haftungsumfang und Gewährleistungen des Maklers

Die Haftung des Maklers beim Alleinauftrag beschränkt sich in der Regel auf die Erbringung der Vermittlungsleistung. Der Makler haftet nicht für den Erfolg der Vermittlung, sondern nur dafür, dass er ordnungsgemäß versucht, Käufer oder Mieter zu finden. Haftet der Makler jedoch für unrichtige Informationen zur Immobilie oder verletzt er seine Sorgfaltspflichten, so kann der Auftraggeber Schadensersatz fordern. Eine häufige Haftungsquelle ergibt sich aus fehlerhaften oder unvollständigen Angaben in Exposés oder Inserate. Der Makler muss sich vor Weitergabe stets informieren und die Angaben überprüfen. Eine Garantie für fehlerfreie Aussagen übernimmt der Makler jedoch nicht, sofern die Fehlerhaftigkeit auf Angaben des Auftraggebers beruht. Die Haftung endet nicht mit Abschluss des Maklerauftrags, sondern kann sich auch auf die Phase nach Vertragsbeginn erstrecken, wenn beispielsweise der Makler Verkehrssicherungspflichten erfüllen muss oder Daten unzulässig verarbeitet hat.

Rechte und Pflichten des Auftraggebers im Maklerverhältnis

Offenlegungspflichten und Informationsbereitstellung

Der Auftraggeber ist verpflichtet, dem Makler alle für die Vermarktung notwendigen und wesentlichen Informationen über die Immobilie zur Verfügung zu stellen. Dies umfasst technische Merkmale, Mängel, Belastungen des Grundstücks, ausstehende Reparaturen, Energieausweise, Nachbarschaftsprobleme und alle sonstigen Tatsachen, die den Wert oder die Nutzbarkeit beeinflussen könnten. Eine Besonderheit beim Alleinauftrag ist, dass der Auftraggeber dem Makler oft umfangreichere Informationsrechte einräumt, etwa Zugang zur Wohnung für Fotografien, Videodreharbeiten und Besichtigungen. Der Auftraggeber muss ferner Informationen korrekt darstellen und darf keine bewussten Falschaussagen vornehmen. Wenn der Auftraggeber später erfährt, dass er dem Makler falsche Informationen mitgeteilt hat, sollte er dies sofort korrigieren. Auch muss der Auftraggeber dem Makler mitteilen, falls sich wesentliche Umstände während des Auftrags verändern, etwa wenn die Immobilie beschädigt wird oder neue Mängel auftreten.

Verfügungsbefugnisse und Beschränkungen

Beim Alleinauftrag entstehen für den Auftraggeber erhebliche Verfügungsbeschränkungen. Der Eigentümer darf während der Vertragslaufzeit die Immobilie nicht über einen anderen Makler vermarkten. Diese Beschränkung ist bindend und verbindlich, weshalb eine Zuwiderhandlung zu Schadensersatzforderungen führen kann. Besonders beim qualifizierten Alleinauftrag bleibt dem Eigentümer aber das Recht, die Immobilie selbst zu vermarkten und einen Käufer eigenmächtig zu finden. In diesem Fall entfällt die Provision. Auch ist der Auftraggeber nicht verpflichtet, die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, nur weil ein Makler einen Interessenten gebracht hat. Der Eigentümer behält sein Dispositionsrecht über das Objekt und kann Angebote ablehnen, wenn sie nicht seinen Vorstellungen entsprechen. Allerdings muss der Auftraggeber dann damit rechnen, dass der Makler weiterhin die Provision fordern kann, falls ein Nachweis der Gelegenheit der Tätigkeiten vorliegt.

Entgeltpflicht und Provisionsregelung

Die wichtigste Pflicht des Auftraggebers ist die Zahlung der vereinbarten Provision. Diese fällt in der Regel fällig, wenn die Immobilie verkauft oder vermietet wird und der Kaufvertrag bzw. Mietvertrag beurkundet wurde. In einigen Fällen wird die Zahlung erst nach Eintragung ins Grundbuch oder nach vollständiger Erfüllung der vertraglichen Bedingungen fällig. Die Provisionsgebühren sind individuell verhandelbar, müssen aber vorab schriftlich festgehalten sein. Der Auftraggeber hat das Recht zu erfahren, wann genau die Provision fällig wird und wie diese berechnet wird. Bei Vermietungen ist oft unklar, ob die Provision einmalig bei Abschluss des Mietvertrags oder in Form von Mietprovisionen über längere Zeit gezahlt wird. Dies muss explizit vereinbart sein. Bei einem Kaufvertrag wird die Provision häufig mit dem Ankauf eines Maklers vereinbart, der die Gebühr zwischen Verkäufer und Käufer aufteilt.

Provisionsmodelle und Gebührenstrukturen beim Alleinauftrag

Höhe und Gestaltung der Maklergebühren

Die Höhe der Maklergebühren ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt und daher frei verhandelbar. Allerdings gelten ortsübliche Gebührenspannen als Orientierungswert und regelmäßiger Vergleichsmaßstab. Bei privaten Immobilienverkäufen bewegen sich die Gebühren typischerweise zwischen fünf und sieben Prozent des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer. Diese Bandbreite variiert je nach Bundesland erheblich: Baden-Württemberg, Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen bei etwa 7,14 Prozent, während Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern mit fünf bis 5,95 Prozent darunter liegen. Bei Vermietungen sind die Gebühren häufig niedrig angesetzt und liegen oft bei zwei bis drei Monetsmieten oder eine Monatsmiete zzgl. Mehrwertsteuer. Für den Alleinauftrag gelten oft leicht erhöhte Gebühren, da der Makler mehr Ressourcen einsetzen kann und Planungssicherheit hat. Es ist üblich, dass Makler den Gebührensatz um ein bis zwei Prozentpunkte erhöhen, wenn ein Alleinauftrag vorliegt.

Erfolgsgebühren versus Pauschalgebühren

Bei Maklergebühren werden zwei Hauptmodelle unterschieden. Das Erfolgshonorarmodell (auch Provisionssystem genannt) sieht vor, dass der Makler nur dann bezahlt wird, wenn die Immobilie tatsächlich verkauft oder vermietet wird. Dies ist das am häufigsten verwendete Modell in Deutschland und bietet dem Auftraggeber Kostensicherheit. Das Pauschalgebührenmodell ist weniger verbreitet, kommt aber in bestimmten Konstellationen vor. Dabei zahlt der Auftraggeber eine vorab festgesetzte Gebühr, unabhängig davon, ob eine Vermittlung erfolgt oder nicht. Dieses Modell entlastet den Makler von Erfolgsungewissheit, wird aber von Auftraggebern oft kritisch gesehen, da sie auch bei fehlender Vermittlung zahlen müssen. In der Praxis werden manchmal Hybridmodelle verwendet, etwa mit einer Grundgebühr plus Erfolgshonorar oder mit gestaffelten Gebühren, je nachdem wie schnell die Vermittlung erfolgt. Ein Modell, das zunehmen an Bedeutung gewinnt, ist die Erfolgsgebühr mit Obergrenze, bei der eine maximale Gebühr vereinbart wird und der Makler nur bei Erreichen bestimmter Ziele die volle Provision erhält.

Aufteilung der Provisionsansprüche

Ein komplexes Thema ist die Aufteilung von Provisionen zwischen mehreren Makler:innen. Beim Alleinauftrag stellt sich diese Frage normalerweise nicht, da nur ein Makler beauftragt ist. Allerdings können Situationen entstehen, in denen ein Käufer von einem anderen Makler gebracht wird. In diesem Fall muss geklärt sein, ob der Alleinauftraggeber dem Käufer-Makler eine Provision bietet. Dies wird Maklercourtage genannt und sollte im Vertrag explizit geregelt sein. Seit Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2020 ist vereinbart, dass derjenige, der den Makler beauftragt, die Provision zahlt. Dies soll verhindern, dass beide Parteien – Käufer und Verkäufer – jeweils vollständig zahlen. Die maximale Provision für die nicht-beauftragende Partei ist auf 50 Prozent der Gesamtmaklerprovision begrenzt. Diese Regelung hat erhebliche praktische Auswirkungen auf die Gebührengestaltung und kann bei Verkäufern zu Einsparungen führen.

Vertragsgestaltung und Vertragsinhalte

Wesentliche Klauseln eines Maklervertrags mit Alleinauftrag

Ein rechtssicherer Maklervertrag mit Alleinauftrag sollte folgende Kernelemente enthalten: Erstens, eine klare Beschreibung der Immobilie mit Objektdaten, Adresse und gegebenenfalls Flurstücksnummer. Zweitens, eine detaillierte Provisionsvereinbarung mit Höhe, Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten. Drittens, eine Vertragsaufgabe und Laufzeitbestimmung, die festlegt, für wie lange der Makler exklusiv tätig ist. Viertens, Klauseln über die Vermarktungsverpflichtungen des Maklers, um später Gewährleistungsansprüche stützen zu können. Fünftens, Regelungen zu Interessenskonflikten und Nebentätigkeiten, etwa wenn der Makler auch für die Gegenpartei tätig wird. Sechstens sollten Informations- und Datenschutzbestimmungen aufgenommen werden. Weitere wichtige Klauseln betreffen die Übergabe der Schlüssel, Zugangsrechte zu Wohnung und Grundstück, sowie Regelungen für den Fall, dass Verhandlungen mit potenziellen Käufern entstehen, der Kaufvertrag aber nicht zustande kommt. Auch sollte eine Klausel zum Nachmieterrecht enthalten sein, falls der Auftraggeber nicht zufrieden ist.

Vertragslaufzeit und Beendigungsklauseln

Die Vertragslaufzeit ist beim Alleinauftrag ein zentraler Punkt, da sie festlegt, wie lange der Makler exklusiv tätig ist. Typisch sind Laufzeiten von zwei bis vier Monaten, wobei es auch längere Fristen von sechs bis zwölf Monaten gibt, insbesondere bei hochpreisigen Objekten oder komplexen Konstellation. Kürzere Laufzeiten von nur sechs Wochen sind eher ungewöhnlich, geben dem Makler aber zu wenig Zeit für eine intensive Vermarktung. Die Beendigungsklauseln sollten folgende Varianten vorsehen: eine ordentliche Kündigung mit Frist, etwa zum Ende eines Kalendermonats mit einer Kündigungsfrist von zwei bis vier Wochen; eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, etwa wenn der Makler seinen Pflichten nicht nachkommt oder verstorben; und eine Beendigung durch Erfolg, wenn die Immobilie verkauft oder vermietet wird. Manche Verträge sehen auch vor, dass ein Alleinauftrag sich automatisch verlängert, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird. Dies sollte mit Bedacht vereinbart werden, da es ansonsten zu unwillkommenen Bindungen führt.

Besonderheiten bei Verkaufs- versus Vermietungsmandaten

Zwischen Verkaufsmandaten und Vermietungsmandaten bestehen erhebliche Unterschiede in der Vertragsgestaltung. Bei Verkäufen ist der Endpunkt klar definiert: Sobald der Kaufvertrag beurkundet wird, ist der Makler tätig geworden und hat Provisionsanspruch. Bei Vermietungen ist der Zeitpunkt weniger eindeutig. Manche Verträge sehen vor, dass die Provision nur bei Abschluss des Mietvertrags fällig wird, während andere eine laufende Provisionsgebühr vorsehen. Auch ist bei Vermietungen zu klären, ob der Makler auch Aufgaben wie Bonitätsprüfung oder Maklercheck übernimmt, die oft vergütet werden. Verkaufsmakler haben oft höhere Gebühren, da ein Verkauf eine größere Vermögensmasse darstellt. Vermietungsmakler orientieren sich oft an den künftigen Mieteinnahmen. Ein besonderer Punkt ist die Nachmieterregelung bei Vermietungsmandaten: Manche Verträge gewähren dem Makler Provisionsanspruch, falls er innerhalb einer bestimmten Frist einen Nachmieter vermittelt, auch wenn das ursprüngliche Mietverhältnis bereits beendet ist. Diese Regelung sollte explizit festgehalten werden, um Missverständnisse zu vermeiden.

Vorteile des Alleinauftrags für Immobilieneigentümer

Intensivere Vermarktung und höhere Sichtbarkeit

Ein wesentlicher Vorteil des Alleinauftrags für Eigentümer liegt in der intensiveren Vermarktung. Der Makler investiert mehr Ressourcen, wenn er nicht mit anderen Makler:innen konkurrieren muss. Dies kann zu besseren Exposés, hochwertigeren Fotografien und Videos, sowie zu aktiverem Networking mit potenziellen Käufern führen. Der Makler wird die Immobilie in all seinen zur Verfügung stehenden Kanälen präsent machen, nicht nur auf großen Portalen, sondern auch in sein Netzwerk, auf seinem Blog, in Zeitungsannoncen und bei gezielter Kaltakquisition. Die Höhere Sichtbarkeit führt oft zu mehr Besichtigungsanfragen und einer breiteren Interessentenklientel. Dies erhöht die Chancen auf einen Verkauf erheblich. Bei Vermietungen ist die intensive Vermarktung besonders wertvoll, um schnell geeignete Mieter zu finden und somit Leerstandszeiten zu minimieren. Der Makler wird sich auch mehr Zeit für Gespräche mit Interessenten nehmen, wenn er nicht befürchten muss, dass ein anderer Makler die Provision kassiert.

Spezialisierte Betreuung und persönliche Ansprechpartner

Mit einem Alleinauftrag erhält der Eigentümer oft einen persönlichen Ansprechpartner, der sich intensive mit dem Fall befasst. Dies ist ein großer Vorteil gegenüber Mehrfachaufträgen, wo der Auftraggeber möglicherweise von verschiedenen Makler:innen kontaktiert wird und keinen durchgehenden Ansprechpartner hat. Der persönliche Makler wird zum Vertrauensperson und Ratgeber, der nicht nur bei der Vermarktung hilft, sondern auch über den Markt berät, bei Verhandlungen unterstützt und den gesamten Verkaufsprozess koordiniert. Dies ist besonders wertvoll bei komplizierten Immobilien oder bei Eigentümern, die wenig Erfahrung mit Immobilienvermittlung haben. Ein spezialisierter Makler kann auch Besonderheiten des Objekts herausarbeiten und diese gezielt vermarkten, etwa historische Merkmale, energetische Vorzüge oder besondere Lage. Diese Form der hochindividuellen Beratung ist bei Mehrfachaufträgen oft nicht möglich, da jeder Makler nur oberflächlich tätig wird.

Bessere Verhandlungsposition und Preiserzielung

Ein Alleinauftrag kann zu besseren Verhandlungsergebnissen und höheren Kaufpreisen führen. Der Grund liegt darin, dass ein fokussierter Makler intensiver mit Interessenten verhandelt und diese gezielter einschätzt. Er wird bei mehreren ernsthaften Interessenten einen Bieterwettbewerb organisieren können, was oft zu Preissteigerungen führt. Der Makler hat auch ein eigenes Interesse daran, einen höheren Kaufpreis zu erzielen, da dies seine Provision erhöht. Dies schafft eine Interessensausrichtung, die beim Mehrfachauftrag nicht gegeben ist. Darüber hinaus können Makler mit Alleinaufträgen Angebote gezielt filtern und dem Eigentümer nur seriöse, wirklich zahlungsfähige Interessenten vorstellen, was Zeit und Energie spart. Der Makler wird auch bei kritischen Verhandlungspunkten wie Gewährleistungsverzicht, Grundschuldlöschung oder Maklergebühren hilfreiche Kompromisse finden, da er den langfristigen Abschluss im Blick hat.

Nachteile und Risiken des Maklervertrags mit Exklusivität

Fehlende Wahlfreiheit bei der Maklerauswahl

Ein großer Nachteil des Alleinauftrags ist die eingeschränkte Wahlfreiheit für den Eigentümer. Hat man sich einmal verpflichtet, kann man nicht ohne weiteres einen anderen, möglicherweise besseren Makler hinzuziehen. Dies ist problematisch, falls der gewählte Makler sich als ungeeignet erweist, etwa weil er wenig aktiv vermarktet, unprofessionell wirkt oder den Eigentümer nicht richtig berät. Der Eigentümer sitzt dann mehrere Monate lang fest, obwohl er merkt, dass die Zusammenarbeit nicht funktioniert. Besonders frustrierend ist es, wenn ein anderer Makler die Immobilie offensichtlich besser vermarkten würde oder über bessere Kontakte verfügt. Dies führt oft zu Konflikten und gegenseitigen Vorwürfen. Der Eigentümer sollte daher vor Unterschrift sehr sorgfältig prüfen, ob er dem gewählten Makler vertraut und dieser über ausreichend Kompetenz verfügt.

Bindungsdauer und vorzeitige Beendigung

Die Bindungsdauer beim Alleinauftrag ist häufig ein Problem. Zwei bis vier Monate können relativ lang wirken, wenn in dieser Zeit nichts passiert. Der Eigentümer kann sich mit unbefriedigenden Verkaufsergebnissen nicht einfach von einem Makler trennen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist oft nur aus wichtigem Grund möglich, etwa wenn der Makler seine Pflichten verletzt. Einfach die Zusammenarbeit zu beenden, weil man sich eine schnellere Vermittlung wünscht, ist usually nicht möglich. Auch kann es sein, dass automatische Verlängerungsklauseln des Vertrags dazu führen, dass man unwissentlich in eine neue Bindungsperiode schlittert, falls man nicht rechtzeitig kündigt. Die Kündigungsfrist wird oft übersehen und dann ist man ungewollt ein weiteres Mal gebunden. Dies ist besonders ärgerlich, wenn es in der Zwischenzeit zu Spannungen mit dem Makler gekommen ist. Ein weiterer Nachteil ist, dass man während der Bindungsdauer nicht eigenständig einen Käufer finden und direkt Kontakt aufnehmen darf, ohne Provisionsrisiken.

Provisionsrisiken und finanzielle Auswirkungen

Ein erhebliches finanzielles Risiko beim Alleinauftrag, insbesondere beim qualifizierten Alleinauftrag, ist die Provisionspflicht auch beim Eigenverkauf. Wenn der Eigentümer selbst einen Käufer findet, muss er dem Makler dennoch die volle Provision zahlen, sofern diese Person innerhalb eines bestimmten Zeitraums (etwa drei bis sechs Monate nach Ende der Vertragslaufzeit) den Kaufvertrag abschließt. Dies wird als Nachfristprovisionsrecht oder Folgegeschäft bezeichnet. Dies bedeutet, dass man sich auf eine doppelte Provisionsgebühr einstellen muss, sofern man selbst einen Käufer akquiriert. Dies kann bei hochwertigen Immobilien mehrere zehntausend Euro bedeuten. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass der Makler unberechtigte Provisionsansprüche erhebt und es zu Rechtsstreitigkeiten kommt. Auch können unklare Provisionsvereinbarungen später zu Konflikten führen, etwa über die exakte Berechnung der Provision oder die Fälligkeit.

Vergleich: Alleinauftrag versus Mehrfachauftrag

Funktionsweise und Unterschiede des Mehrfachauftrags

Der Mehrfachauftrag (oder offene Maklerbeauftragung) ist das Gegenteil des Alleinauftrags. Hier beauftragt der Eigentümer mehrere Makler gleichzeitig mit der Vermarktung, und alle diese Makler wissen voneinander. Diese Form schafft einen Wettbewerbsdruck unter den Makler:innen, da nur derjenige Provisionen erhält, der die Immobilie tatsächlich vermittelt. Der Eigentümer behält sich die volle Wahlfreiheit vor und kann jederzeit weitere Makler hinzuziehen oder bestehende Beaufragungen beenden, ohne an Fristen oder Kündigungsklauseln gebunden zu sein. Beim Mehrfachauftrag muss der Eigentümer normalerweise alle Makler über die Mehrfachbeauftragung informieren, um Transparenz zu wahren und unerwünschte Doppelprovisionsverpflichtungen zu vermeiden. Ein Makler hat beim Mehrfachauftrag weniger Anreize zu investieren, da die Erfolgswahrscheinlichkeit geringer ist. Daher ist die Vermarktungsqualität oft geringer als beim Alleinauftrag.

Wann ist der Alleinauftrag die bessere Wahl

Der Alleinauftrag ist besonders empfehlenswert in folgenden Situationen: Erstens, wenn der Eigentümer eine hochwertige, schnelle Vermarktung anstrebt und bereit ist, etwas dafür zu investieren. Zweitens, wenn die Immobilie schwer zu vermarkten ist und der Makler intensivere Anstrengungen unternehmen muss. Drittens, wenn der Eigentümer einen vertrauenswürdigen Makler gefunden hat und nicht zwischen mehreren wechseln möchte. Viertens, bei hochpreisigen Immobilien, wo ein Makler spezialisiertes Netzwerk und Expertise braucht. Fünftens, wenn der Eigentümer zeitlich belastet ist und einen Single Point of Contact haben möchte. Der Mehrfachauftrag ist dagegen besser, wenn der Eigentümer maximale Flexibilität bevorzugt, weniger Zeit hat, verschiedene Makler zu bewerten, oder wenn die Immobilie leicht zu vermarkten ist und keine intensive Betreuung braucht.

Kostenaspekte und Erfolgschancen im Vergleich

Bezüglich der Kostenaspekte hat der Alleinauftrag einen ambivalenten Charakter. Einerseits kann der Makler beim Alleinauftrag mit einer erhöhten Provision rechnen (oft ein bis zwei Prozentpunkte höher). Andererseits hat der Eigentümer bessere Chancen, ein Verhandlungsergebnis zu erzielen, das diese Kostenerhöhung aufwiegt, da der Makler intensiver tätig wird und möglicherweise höhere Kaufpreise erzielt. Beim Mehrfachauftrag können die einzelnen Maklergebühren zwar niedriger ausfallen (ortsüblich), aber die Vermarktungsqualität und Erfolgschancen sind oft geringer. Statistisch zeigt sich, dass Alleinaufträge zu schnelleren Vermittlungen führen, etwa in 30 bis 50 Prozent kürzerer Zeit. Dies reduziert auch Nebenkosten wie Heizung und Versicherung bei leerstehenden Immobilien. Die Erfolgschancen sind beim Alleinauftrag generell besser, solange der Makler kompetent ist. Beim Mehrfachauftrag verteilt sich die Vermarktungsenergie auf mehrere Schultern, was zu suboptimalen Ergebnissen führt.

Zeitliche Aspekte und Vertragslaufzeiten

Typische Vertragsdauern und Vereinbarungen

Die Vertragsdauer beim Alleinauftrag ist ein zentraler Parameter, der individuell verhandelt werden sollte. Typische Laufzeiten sind zwei Monate, drei Monate oder vier Monate. Zwei Monate ist oft zu kurz, um eine echte, intensive Vermarktung zu gewährleisten, da der Makler in dieser Zeit nur gerade anfängt, das Netzwerk zu mobilisieren. Drei bis vier Monate ist ein Standard, der Makler:innen ausreichend Zeit zur Arbeit gibt, ohne den Eigentümer zu lange zu binden. Längere Zeiträume von sechs bis zwölf Monaten sind eher ungewöhnlich und sollten nur bei besonderen Objekten oder nach besonderer Absprache vereinbart werden. Auch ist zu beachten, ob die Vertragslaufzeit mit Beginn der Unterschrift läuft oder erst, wenn die Immob

Fazit

Der Maklervertrag mit Alleinauftrag stellt eine bedeutsame Vereinbarung dar, die sowohl Chancen als auch Verpflichtungen für Immobilieneigentümer mit sich bringt. Die exklusive Beauftragung eines Maklers kann zu intensiverer Vermarktung, besserer Betreuung und potenziell höheren Verkaufspreisen oder Mieteinnahmen führen. Gleichzeitig sollten Auftraggeber die Bindungsdauer, Provisionsregelungen und mögliche Risiken sorgfältig abwägen. Eine genaue Kenntnis der vertraglichen Bedingungen, Rechte und Pflichten beider Parteien ist unerlässlich für ein vertrauensvolles und erfolgrereiches Maklerverhältnis. Vor Unterzeichnung eines Alleinauftrags empfiehlt sich eine detaillierte Prüfung des Vertrags sowie eine umfassende Beratung durch Fachleute. Nur so können Eigentümer ihre Interessen optimal schützen und eine fundierte Entscheidung treffen, die zu einem erfolgreichen Immobilienprozess führt.